호재 VS 악재, 새해 부동산 초간단 요약편

2017년 부동산, 콕 집어주세요.
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지난해 국내 주택 시장은 역대 부동산 최대 호황기였던 2006년을 떠올리게 했다.
서울 일부 지역의 아파트값은 사상 최고치를 연일 갈아치웠고, 서울을 포함한 수도권 아파트 청약은 수백 대 일의 경쟁률을 기록하면서 후끈 달아올랐다.
인기 아파트는 당첨되자마자 수천만원씩 프리미엄(웃돈)이 붙기도 했다.
사상 최저로 낮아진 기준금리(1.25%) 여파로 주택대출 금리가 연 2% 초반까지 내려갔고, 실수요자들이 매매 시장으로 대거 이동하면서 거래가 폭증하고 집값도 크게 올랐다.
하지만 1300조원대로 불어난 가계부채에 제동을 걸기 위해 정부가 분양권 전매 제한과 청약 자격 강화 등을 골자로 한 11·3 대책을 내놓으면서 시장 분위기는 한풀 꺾였다.
도널드 트럼프 미국 대통령 당선자가 경기 부양책을 적극적으로 펼치겠다고 밝히면서 금리 인상 가능성이 높아진 것도 부담으로 작용했다.
미국이 금리를 올리면 외국자본 이탈을 막기 위해서 한국은행도 국내 금리를 따라서 올릴 수밖에 없기 때문이다.
담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화 종료(7월), 재건축초과이익부담금 유예 종료(연말) 등도 간과할 수 없는 주요 변수다.
가계 부채 급증에 따른 위험을 관리하기 위해 은행들도 대출 문턱을 높이고, 조건도 까다롭게 따질 것으로 예상된다.
부동산 관련 연구기관들은 올해 주택 시장의 분위기는 ‘약보합세’일 것이라고 전망하고 있다.
주택산업연구원, 건설산업연구원 등 민간 연구기관은 내년 전국 주택 매매 가격 상승세는 0%에 머물거나 오르더라도 1% 이내일 것이라고 내다봤다.
호재보다는 악재가 더 많아 보이는 2017년 부동산 시장.
승자는 아니더라도 패자를 면하려면? 실수요자들이 알아두면 좋을 4가지 체크포인트.


KEY 1
SRT, 우미-신설 경전철, 신분당선… 교통 호재는 분명히 있다!
부동산 업계엔 ‘길 따라 투자해야 돈 번다’란 속설이 있다. 특히 상가와 같은 수익형 부동산은 다른 교통망과의 연결성, 주변지역 개발 가능성이 있는가에 따라 수익이 크게 달라진다.
교통 호재야말로 빨리 체크해야 한다.
교통 개발 계획을 미리 알고 먼저 투자해야 수익도 높일 수 있다.
지난해 연말 개통된 수서~평택고속철도(SRT)는 수서역(서울 강남)과 동탄역(경기 화성), 지제역(경기 평택)을 중심으로 부동산 시장을 달궜다.
SRT 수서역과 가까운 서울 강남구 수서동 일대 아파트 가격은 강남 재건축 바람에 SRT 개통 호재까지 겹쳐지면서 지난해 최대 2억원 올랐다.
동탄역과 지제역은 공급 과잉 여파로 수서역 인근만큼 가격이 크게 오르진 않았지만, 교통 편의에 따른 가격 상승 기대감은 꺾이지 않은 상태다.
그렇다면 올해는 어떤 길이 새롭게 만들어질까.
우선 서울 강북지역과 도심을 연결하는 노선인 우이~신설 경전철이 여름에 개통한다.
미아 뉴타운과 길음 뉴타운, SK 북한산시티 등 새롭게 건설된 아파트를 중심으로 노선이 연결되는데, 강북권을 중심으로 집값이 많이 상승했고, 복잡한 서울의 대중교통을 분산하는 효과가 있어 건설 전부터 높은 관심을 받았다.
서울 도심과 강북을 연결해서 출퇴근 시간 단축 효과가 있을 전망이다.
서울역 고가가 보행길로 바뀌는 서울역 고가도로 공원화 프로젝트 ‘서울로 2017’은 내년 4월에 완료된다.
17개의 보행통로를 조성하는 프로젝트가 완성되면 낙후됐던 중림동 일대가 카페와 매점, 안내소 등 편의시설과 대형 식재화분이 자리잡은 공원으로 조성될 예정.
2016년 개발 신흥강자로 떠올랐던 홍대와 경리단길 젊은 사업자들의 부동산 이주가 벌써 시작되었다는 분석이 하나둘 나오고 있다.
현재 강남~광교역으로 운행하는 신분당선 미금역도 하반기 완공을 목표로 공사 중이다.
유일하게 분당선과 신분당선이 환승되는 곳이 정자역인데, 항상 분당, 용인 시민들이 출퇴근 시간에 사람이 많아 붐빈다.
하지만 미금역이 개통되면 분당 남부지역과 용인에서 출퇴근하는 시민들의 만족도가 높아질 테고, 이 과정에서 재건축 아파트도 일정 부분 수혜가 예상된다.
서울에서 목포 가는 길도 연말엔 더 빨라진다.
호남고속철도 2단계 목포 구간 개통을 앞두고 있다.
지금은 서울에서 목포까지 KTX로 가려면 오송~광주 송정까지 고속철도로 달리고, 그 이후 노선은 기존 호남선을 이용한다.
하지만 고속철도가 목포까지 연장 개통되면 서울에서 목포까지 2시간에 여행이 가능해진다.
2018년 평창올림픽을 앞두고 건설 중인 원주-강릉 복선철도도 하반기쯤 개통한다.
서원주역에서 강릉역까지 총 연장 122km의 노선이다.
새 길이 뚫리면 서울에서 원주는 1시간, 강릉까지 1시간 30분에 이동이 가능해진다.

KEY 2
용산, 문정, 마곡… 도시 재설계 지역을 주목하라
올해 부동산 시장은 금리 상승과 대출 억제 등의 변수 때문에 작년과 같은 무조건적인 가격 상승은 어려울 전망이다.
그런데 오히려 이런 변수들 때문에 오히려 투자 유망 지역은 블랙홀처럼 시중 자금을 빨아들여 ‘쏠림 현상’이 가속화할 가능성이 높다.
강남구 압구정동을 필두로 하는 반포동, 삼성동, 청담동 등 강남 3구는 올해도 안정적인 가격을 유지할 전망이다.
특히 반포·개포의 신규 분양 아파트는 아파트 분양가가 종전 분양가의 110%를 넘기지 못하도록 하는 주택도시보증공사 분양보증 가이드라인이 있어서 사실상 프리미엄 형성이 보장되어 있다.
정부 통제로 인해 분양가가 낮게 형성되기 때문에 당첨만 되면 분양권에 웃돈이 붙을 수 있다는 얘기다.
대기업들이 속속 입주할 예정인 마곡을 비롯한 강서구 일대는 최근 몇 달 사이 집값이 뜀뛰기했고, 서울동부지방법원과 서울동부지방검찰청, 등기소 등이 모이는 문정법조타운 및 지식산업센터 조성 소식에 문정동을 중심으로 한 송파대로는 제2의 테헤란로로 거듭날 것으로 예견된다.
강동구 고덕동, 둔촌동, 동작구 흑석동, 양천구 목동, 그리고 건축가 승효상이 리모델링하는 용산공원 일대 등도 유망지역으로 꼽힌다.
경기도에서는 작년부터 본격적으로 재건축 시동이 걸린 녹지 인프라가 뛰어난 과천시와 강남 요지에서 가까운 판교 신도시, 2018년 5호선 지하철 개통이 예정돼 있는 미사강변도시 등이 유망하다는 평가가 많다. 지방에서는 제주도와 부산, 세종시 등이 후보인데, 최근 수년간 가격이 많이 오른 데다 신규 공급이 수요를 너무 앞지르게 되면 충격을 받을 수도 있으니 주의할 것.

부동산 관련 연구기관들은 올해 주택 시장의 분위기는 ‘약보합세’일 것이라고 전망하고 있다.
주택산업연구원, 건설산업연구원 등 민간 연구기관은 내년 전국 주택 매매 가격 상승세는 0%에 머물거나 오르더라도 1% 이내일 것이라고 내다봤다.


KEY 3
강남의 15평, 17평 꼬마 아파트 인기
지난해 돈 좀 있다는 사람들 사이에선 30억~50억원대의 일명 ‘꼬마빌딩’이 인기였다.
서울 강남의 꼬마빌딩 거래 규모는 역대 최대치를 가볍게 뛰어넘었다.
자본이 많지 않아도 저금리 대출을 활용하면 매입이 가능하다는 것이 인기 요인이었다.
서울 아파트 한 채 가격에 대출을 끼면 임대수익을 올리는 건물을 살 수 있었으니 말이다.
은행에선 빌딩 임대사업자에겐 담보대출에 신용대출을 얹어 매매가의 최고 80%까지 대출을 내주기도 했다.
실제로 지난해 강남권 꼬마빌딩 거래 사례를 살펴보면, 대출금 비율이 50%가 넘는 경우가 절반 이상이었다.
평형이 작은 꼬마아파트에도 자금이 많이 몰렸다.
1인 가구 증가에 맞춰 수요가 늘어나고 매매시장에서 나오는 시세차익도 다른 중대형 아파트보다 월등히 높아서다.
꼬마 아파트는 월셋집으로 내놓으면 연 4% 수익은 거뜬한 상품이라며 각광받았다.
하지만 앞으로 투자를 고민하는 사람들은 따져봐야 할 게 많다. 우선 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산 시장에 공급과잉 먹구름이 끼고 있다.
더구나 지난 3~4년간 중소형 건물 신축이 꾸준히 이뤄진 반면 임차수요는 줄어들고 있다.
세입자 구하기가 어려워지자, 서울 일부 지역에선 일정 기간 임대료를 받지 않겠다는 ‘렌트 프리’까지 등장하고 있는 실정이다.
공실 위험이 커지고 있는 것도 부담이다.
이런 상황에서 금리가 오르거나 소비심리가 더 얼어붙는다면 투자 환경은 순식간에 나빠질 수 있다.
만약 꼬마빌딩이나 꼬마아파트 같은 수익형 부동산에 투자한다면, 가격보다는 입지부터 따져봐야 한다.
낡은 건물이라고 하더라도 지하철역 같은 주변 교통 편의가 좋고 리모델링을 잘한다면 효자 상품이 될 수도 있다.

KEY 4
펀드로 빌딩을 살 수 있다
올해는 은행이나 증권사 창구에서 부동산펀드 가입 권유가 늘어날 전망이다.
부동산펀드란, 빌딩이나 호텔, 물류시설 등에 투자해서 임대료 등으로 거둔 수익을 투자자에게 배당해주는 상품을 말한다.
주로 기관이나 큰손들만을 상대로 알음알음 팔았는데, 건물 매매가 늘어나면서 일반인을 상대로 하는 공모펀드도 속속 나오고 있다.
금융회사에서는 부동산펀드에 가입하면 소액투자로 연 4~7% 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 홍보하지만 이는 어디까지나 예상 수익일 뿐, 개인 투자자 입장에서 가입 전에 따져봐야 할 사항들이 많다.
우선 대부분의 부동산펀드들은 폐쇄형으로 설정되므로 중도 환매가 어렵다.
또 부동산 경기가 침체될 경우 원금 보장 없이 손실을 그대로 떠안아야 한다.
공모펀드는 상장을 의무화해 유동성을 보완했지만 주식이나 채권만큼 거래가 활발하지 않아 제때 유동화하기가 쉽지 않다.
일반 펀드에 비해 수수료가 비싸다는 점도 알아야 한다. 첫 가입 시 통상 2%를 떼고, 매입·매각과 운용 등에 따른 비용도 적지 않다.
미국 금리 인상 가능성에도 대비해야 한다.
부동산펀드도 개인이 주택을 살 때처럼 똑같이 빚을 내서 건물을 사는데, 이때 대출 금리가 상승하면 당장 펀드 수익률이 낮아질 수밖에 없기 때문이다.
또한 금리 인상에 따른 이자 비용을 감당하지 못해 매물들이 늘어나고, 상대적으로 부동산 투자 매력도가 하락하면 전반적인 시세가 하락해 손실을 볼 확률이 커질 수 있다.


이경은 기자가 꼽은 호재와 악재
호재
고령층의 활발한 신규 투자
1~2인 가구 증가로 수요 여전
노후주택 교체 수요 여전
큰 폭의 금리 인상 없을 듯

악재
공급 과잉에 대출 금리 상승 변수
내년부터 생산가능인구 줄면서 수요 감소
당분간 부동산 부양책 없을 듯

에디터:이영민 | 월호:2016년 1월호 | 업데이트:2016-12-29

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